31期第6回修繕検討委員会議事メモ
日時 平成28年12月25日（日）9:00～12:00
場所 バームルーム
出席（敬称略）
修繕検討委員 219岩井、303青木、414関根、417田村、801酒井
担当理事 212村田、607吉澤
オブザーバー 904大坂
欠席（敬称略）修繕検討委員 811長富、901中久木
議案１．前回議事メモの確認
２．12月度理事会議事の確認
（１）長期修繕計画に関して長谷工との質疑応答
①給排水管について・専有部の排水管に関連して、2階の水漏れについては長谷工コミュニティの調査により専用部浴室からの水漏れであることは確認済み。専有部である為、管理組合としては対応できず、居住者にお任せした経緯がある。依然漏水が続いており、長谷工コミュニティに依頼し共用部に対する影響について見解をもらい、それをもとに理事会から区分所有者にお願いするのが良いのではないか。
②サッシについて・国土交通省の住宅ストック循環支援事業にて開口部の断熱改修（ガラスの2重化）はエコリフォームとして補助金（3,000円～8,000千円/1ガラス）支給の対象となっている。なぎさニュータウンでは、この補助金を活用してサッシの改修をしたとの事。
住宅ストック循環支援事業制度の概要
http://www.mlit.go.jp/common/001150586.pdf
③建替えについて住宅ストック循環支援事業制度の概要
http://www.mlit.go.jp/common/001150586.pdf
・長谷工コーポレーションに立替に関する提案を依頼するための具体的な段取りを長谷工コミュニティに理事会から依頼してほしい。
④長期修繕計画案の再提案について・理事会から長谷工コミュニティに、今回の質疑を反映した長期修繕計画案の再提案時期を明確にするよう伝えてほしい。
（２）給湯器取付鉄枠塗装補修について
11月度理事会にて一定周期の工事募集をせず、要望に応じて検討する様対応を変更したことを受けて。
・給湯器は小型化する傾向にあり、今後も交換時に取付鉄枠塗装の要望は出てくる。件数をまとめて一斉に工事実施する方が費用的に有利である。定期的な募集を継続することにより（工事の実施はある程度応募件数が累積されてからでも良い）管理組合の施策として引き継いでいきやすいのでは。
《関連して専有部の改修工事について》
・専有部の改修工事に伴い共有部を管理組合への許可なく共有部への工事をしている例がある。（例：ベランダの外壁にエアコンの室外機取付）
・専有部と共用部の区別がつきにくい所（特に共有部の専用使用部）は規約に図解等により区分所有者に周知すべきと考える。
・専有部の改修時にマンション全体のインフラを損なわないためのルール（例：フローリングはLL45以上、給湯器は24号まで）があり、過去理事会でも確認されているが、使用細則等にルールとして明文化されておらず区分所有者に周知されているとは言い難いのが現状。また、区分所有者からの専有部分修繕等工事申請を承認する際、理事長の判断基準も確たるものがない。
・管理規約検討委員会で規約化テーマとして取り上げていただき、修繕検討委員会から規定すべきルールを提供するのが望ましい。理事会での判断を待つ。
・規約とは別に規約の内容を分かり易く解説したルールガイドブック（生活の手引き風のもの）があった方が周知していく上では効果的。これも理事会での判断を待つ。
（３）修繕検討委員会よりの「定期設備点検」について
《受水槽の取り扱いに関連して直結給水に関する意見について》
・高架水槽方式では震災で被災した場合、復旧については公共施設が優先されるため後回しとされる可能性大。災害時、ライフラインとしての障害耐性を高める為、早期に直結給水方式に変更すべき。30ｔもある高架水槽が地震に耐えられるかという懸念大。
３．取り組みテーマに関する状況確認（１）「①鉄部塗装工事」テーマ関連
・長谷工コミュニティから、足場を必要としない部分の鉄部塗装工事見積りを11月度理事会までに提出予定とされていたが、12月度理事会にも未提出。
・12月度理事会で再度催促し、本日（12月25日）までに提出という事になっていたが、未提出。
⇒・鉄部塗装工事は天候の安定している4月に着工することが望ましい。そのためには2月度の理事会で工事発注する必要がある。
・12月度理事会で再度催促し、本日（12月25日）までに提出という事になっていたが、未提出。1月度の理事会で提出されなければ2月に発注できず、最悪1か月遅れで考えるしかない。
・他のテーマを含め長谷工コミュニティからの見積提案の提出時期が管理組合の要望を満たしていない。管理会社の変更、見積依頼先の変更等、管理組合としても検討すべきでは。
（２）「②開放廊下照明器具交換工事」テーマ関連
・素案とコスト算出（2017年5月期限）
⇒・照明器具の選定を実施中。（岩井委員担当）
（３）「③バルコニー排水ドレン金物改修」テーマ関連
・長谷工コミュニティから、バルコニー側中継ドレン金物一斉交換工事の見積が11月度理事会までに提出予定とされていたが、12月度理事会にも未提出。
・12月度理事会にて次回大規模修繕工事にて一斉交換工事実施を決定。
⇒・既に劣化している個所について、次回大規模修繕工事まで放置しておいて大丈夫か。状況確認の必要性はないか。応急処置の必要はないか。
・理事会から長谷工コミュニティの技術的な見解を聞いてほしい。
（４）「④集会室リフォーム」テーマ関連
・提案書未受領。
⇒・今期中に着工するためには、遅くとも2月までに理事会に提案が欲しい。
・理事会から長谷工コミュニティに提案書2月提出の督促を依頼する。
（５）「⑤屋上防水保護塗装工事」テーマ関連
・12月度理事会にて工事発注を決定。
⇒・工事完了報告を受けた時点で、修繕検討委員会にて工事完了の現地検査確認を実施する。
（６）「⑥定期設備点検是正工事」テーマ関連
・長谷工コミュニティからの高架水槽・受水槽関連の不具合内容の説明会実施については回答無し。
・12月度の理事会で長谷工コミュニティから定水位弁の不良については完全に動かなくなった時の影響が大きい旨、見解が述べられている。
⇒・緊急性があると判断されるので、長谷工コミュニティに修繕検討委員会向けに見積説明の実施を求め、工事発注に向けて進める。
・2016年6月3日の長谷工コミュニティからの定水位弁交換の見積は高い印象。他業者からも見積をとって比較した方が良い。（酒井委員が見積取得）
・見積等の材料を揃え、1月29日の修繕検討委員会にて長谷工コミュニティ説明いただく。説明会の件、理事会から依頼してほしい。
（７）「⑦建物点検是正工事」テーマ関連
・長谷工コミュニティに建物点検報告書の一覧表に所見のある写真番号についての対応を記入する様に依頼しているが、12月度理事会にも未提出。
・12月度理事会で再度催促し、本日（12月25日）までに提出という事になっていたが、未提出。
⇒・理事会から再度催促していただく。
・建物点検での所見に対する対応の網羅性を担保する上で必須の資料となるので、見積と同時期の提出が望ましい。
・見積の提出遅れについて、理事会議事録に長谷工コミュニティへの依頼事項と期限を明示的にまとめて記載するという我々としての対策も必要では。
（８）「⑧長期修繕計画の見直し」テーマ関連
・12月度理事会にて長谷工コミュニティから修繕計画案（2016年9月5日）について説明あり。
・長谷工コミュニティから質疑応答を踏まえた修繕計画案の改訂版が提案される予定。
⇒・改定版の提出時期を1月度の理事会で確認しておいていただきたい。
・委員会として長期修繕計画の見直しを進めていく上で、検討すべき課題を洗い出し、区分所有者間で合意形成するため、課題に対する論点整理と材料集めを進める必要あり。
（９）「⑨駐輪場の改修」テーマ関連
・理事会ではここ数回、議論されていない。
⇒・理事会だけではなかなか進まないので、このテーマの専門委員会を作ってはどうか。
・自転車置き場の問題については緊急性のある課題とは思われない。苦情はあるかもしれないが融通することで何とかなってしまうものに思える。
・設備の改修というハードウエアの課題というよりも、どのような使い方をしていくかというソフトウエアの課題をまず結論付けるところが中心となる。
・中庭の不法駐輪、1住戸で10台以上の駐輪場を使用している問題等も併せて検討する必要あり。
・自転車のシェアを実施している管理組合もある。業者に全面委託すれば管理・使用料の回収もすべて業者が実施して管理組合の手間はかからない様だ。業者と管理組合との間に金銭のやり取りがあるかは不明。業者任せにせず自前で、理事会で管理している事例もある。
（１０）「⑪給排水管の交換工事検討」テーマ関連
《長谷工コミュニティからの長期修繕計画案説明を受けて》
⇒・給水管について横引管の更新（専有部）をどうするか。戸当たり25万円程度の費用が掛かる。縦管が劣化で更新するなら横引管も劣化による更新をすべき時期に来ている。
・横引管については専有部であり本来は管理組合の管理範疇外であったが、区分所有者任せにした場合、うちは大丈夫だから更新しないと言っても、漏水被害者は階下の住戸である。統計的に見て築30年を超える高経年マンションでは漏水が増え始める。
・漏水保証の為、損害保険の保険料が大幅にアップされる可能性がある。次回の損害保険料がいくらになるかの見積も入手しておく必要がある。理事会から損害保険代理店に見積を依頼してほしい。
・なぎさニュータウンでは、マンション管理適正化診断を受診し、給排水管更新による漏水対策実施が評価され保険料の大幅アップを避けることが出来た。
マンション通信 第54号（2016年6月）
４．「⑧長期修繕計画の見直し」テーマについてマンション通信 第54号（2016年6月）
12月度理事会での長谷工コミュニティからの説明を受けて、本テーマに関するゴールのイメージ、ゴールに向けた進め方、検討課題について検討。
（１）ゴールのイメージ
・総会議案とする上で、数値の表と資金計画のグラフだけではなく計画を策定する上での「方針」「考え方」「今後継続して検討してゆくテーマ」等を文書化すべきではないか。
・今期末の総会に議案として上程するのか。論点を整理し、区分所有者全体で合意形成していくには時間不足の気がする。
（２）ゴールに向けた進め方
・まずは、課題と考えられることを論点整理し、検討するに必要な情報収集することが必要。
・区分所有者に長期修繕計画の当事者としてかかわってもらう為、主要論点と情報は随時開示していく方が良い。最終的な合意形成も円滑に行える。
（３）検討課題
①マンション再生に向けた方針の合意形成
・修繕・補修を繰り返す大規模修繕とは別に、築30年～40年の間に集中する大規模な設備の更新時期の山がやってくる。この山をどう乗り越えてゆくか（再生するか）を合意形成する必要がある。
・マンションを解消（敷地売却、解体）しない前提では、
a）設備を適正に更新し使い続ける
b）建替える
・一般的にマンションの設備ではエレベーター、給排水管、サッシの更新費用が大きい。
・使い続ける、建替えるでは長期修繕計画の内容が大きく変わってくる。
・前期のエレベーター更新の説明会にて、入居の際30年たったら建替えるといわれていたのに、なぜエレベーターを更新するのかという質問があった。区分所有者間でどのように再生するかの合意形成は必須と考える。
②個別の更新テーマに関する合意形成
設備を適正に更新し使い続けることを前提とした場合、個々の更新テーマについて合意形成していく課題がある。
・給水管について
- 給水方式をどうするか 高架水槽給水・直結給水
- 横引管の更新をどうするか 区分所有者任せ 管理組合主導（費用は？）
- マンション総合保険保険料に対する影響は
・館内情報通信設備について
- 従来の設備の単純更新とするか光化するか
・サッシについて
- どのような更新を実施するか
次回以降も継続して検討課題の洗い出し・整理を実施する。
５．次回予定2017年1月29日（日）9:00～
以上