第7回修繕検討委員会議事メモ（2017/1/29）

[414関根]

2017/1/29
31期第7回修繕検討委員会議事メモ
日時　平成29年1月29日（日）9:00～12:10
場所　集会室
出席（敬称略）

修繕検討委員　219岩井、303青木、414関根、801酒井、901中久木

担当理事　　　212村田、607吉澤

オブザーバー　904大坂

長谷工コミュニティ　小池
長谷工リフォーム　インテリアリフォーム東陽町店　加藤明江（議案1（1）のみ）

欠席（敬称略）

修繕検討委員　417田村、811長富

議案
１．集会室リフォームについて

（１）長谷工リフォームからラフデザインの説明

・長谷工リフォーム加藤氏から資料「バームハイツ西葛西集会室リニューアル工事」を用いてラフデザインの説明。

（２）ラフデザインへの要望・詳細化等

①パントリー（キッチンスペース）について

・PS(パイプシャフト)があるためにパントリーを壁で囲んだ案になっているが、圧迫感があるのでパイプシャフトのみ柱状にする。

・可能であれば、洗い場の向きを壁側にする案だけではなくトイレ側に変更することも検討してもらい、どちらか部屋を広く使える方にしたい。

・洗い場に調理設備は不要。給湯器があればよい。

・通常時、洗い場等は扉で見えない状態になっており、扉を開くと洗い場があるといった仕様にしてほしい。

②部屋全体の照明について

・壁の収納の上部からの間接照明にしてほしい。（メーカー・器具はこちらから指定する）

③天井ライティングダクトについて

・天井に埋め込む方式にしてほしい。（メーカー・器具はこちらから指定する）

④出入り口の下足入れについて

・蓋をつけてほしい。

⑤天井の高さについて

・内装を剥がし、防音材を入れて今より天井の高さを高くしてほしい。

⑥壁について

・内装を撤去し、少しでも広くしたい。必要あれば塗装する。

⑦フローリングについて

・掃除しやすいもので良い。床振動防止（防音）対策必要。

⑧会議室内倉庫隣接の収納庫について

・当該場所への設置は不要。むしろ窓側向かって左側のデッドスペースに設備（照明、プロジェクタ等）の集中制御、ルーター等を設置できる収納設備が欲しい。

⑨窓の遮蔽について

・ブラインダーではなくカーテンが良い。

⑩トイレについて

・可能な範囲でバリアフリー対応してほしい。

・照明は洗面台の前に鏡を設置し、鏡の裏側上下から間接照明する方式にしてほしい。

⑪出入り口のバリアフリーについて

・出入り口ホールの床の高さを内部の床の高さに合わせる方式でバリアフリー化を考えてほしい。

⑫机・椅子等について

・机は現行と同様のものを10台新規購入。

・イスも現行と同様のものを50脚新規購入。

・OAボードは新規購入せず、向かって左側の壁の一部を壁面ホワイトボードにする。

（３）今後の進め方

・本日の打ち合わせ結果を受けて、長谷工リフォームから2月度の修繕検討委員会にて新たな提案、工事費見積、工期の概要について説明いただく。

２．長期修繕計画案の改訂版について

（１）長谷工コミュニティから長期修繕計画案改訂版の説明

・長谷工コミュニティ小池氏から資料「バームハイツ西葛西 2017年・31期修繕計画案の変更提案」を使用し、変更点を中心に説明。

（２）質疑応答

①専有部給水管更新について

・Q:更新方法による費用の差は？

・A:部材の費用は変わらない。工事費用の差。

・Q:どちらの方式が可能化の判断は？

・A:お部屋のタイプごとのサンプル調査が必要。一戸30分程度。部屋内に入る。調査費用はかからない。

②33年度鉄部塗装の足場について

・Q:足場無しで対応し、37年度の大規模修繕でという話があったが？

・A:33年度で足場を設置した鉄部塗装は必要と判断している。

③設備更新の追加について

・窓サッシのガラス2重化、TV共聴システム等の光化について追加してほしい。

（３）今後の進め方

①長期修繕計画案の改定について

・長谷工コミュニティから、今回追加をお願いした設備更新を反映させた改訂版を2月度修繕検討委員会までに提出いただく。

②総会議案化について

・専有部給水管（横引管）更新について、修繕積立金会計から捻出し管理組合主導で一括更新するのは難しい。（金額が大きすぎる）

・今回の提案に従って、専有部給水管更新については大規模修繕計画から外して進める。但し、専有部給水管の更新についてはマンション全体で考えていかなければならない事柄であり、区分所有者に専有部給水管更新に関する課題・検討事項について説明し、来期をかけて検討する旨表明しておく必要がある。
⇒区分所有者向けの説明資料のたたき台を長谷工コミュニティ小池氏に依頼。
（2月度修繕検討委員会まで）

・また、今回の長期修繕計画の見直しでは、高経年マンションの再生という側面も持っており、再生する方法論として「建替え」するか、30年～40年サイクルでやってくる「費用の大きい更新を実施」し次のサイクルまで持たせていくかの選択について区分所有者間の合意形成が必要と考える。
⇒これについても区分所有者向けの説明資料のたたき台を長谷工コミュニティ小池氏に依頼。
（2月度修繕検討委員会まで）

③マンション総合保険について

・専有部給水管更新に関連してマンション総合保険保険料の情報収集が必要。

・下記内容について損害保険代理店に問い合わせる。
現行と同条件での次回保険料の見積金額
契約に含まれる個人賠償責任保険を外した場合の次回保険料の見積金額
個人の損害保険で個人賠償保険特約を付ける場合の保険料（参考）
⇒長谷工コミュニティ小池氏から管理人さんへ問い合わせ指示いただく

３．マンション建替えについて

（１）長谷工コーポレーションからの概要検討の説明

・長谷工コミュニティ小池氏から長谷工コーポレーション資料「バームハイツ西葛西建替えに関する概要検討」を使用して検討結果の説明。

・現状では建替え関する個人負担は3千万円を超えるという試算。

４．定期設備点検是正工事の受水槽・高架水槽関連について

（１）2016年6月3日付「定期設備点検是正工事御見積書」の説明

・長谷工コミュニティ小池氏から資料「定期設備点検是正工事御見積書」を使用して見積の説明。

・緊急度の高いものは定水位弁・ボールタップ交換（不具合が発生した場合の影響が大きい：日単位で断水発生）。

（２）質疑応答（定水位弁・ボールタップ交換について）

・材料費が高いのではないか？

・受水槽ドレン配管交換では受水槽の水抜きが計画されており、同時に工事すれば仮設足場は不要ではないか？

（３）今後の進め方

・金額が軽微なので、予防保守という観点から緊急度が高くない工事についても発注した方が良い。

・質疑内容を反映させた見積を理事会向けに提出いただく。理事会で決定ください。

５．消防設備点検是正工事について

（１）2017年1月27日付「消防設備点検（H28年11月）是正工事御見積書」の説明

・長谷工コミュニティ小池氏から資料「消防設備点検（H28年11月）是正工事御見積書」を使用して見積の説明。

・消防設備点検にて指摘はされていないが、高経年の消火器にについて交換を提案。タイプの異なる2種類の消火器があるのは、消防からの指導で半々で設置している為。

・その他は通常発生している指摘対応。

・今回の見積費用の大半は、前述の消火器交換費用。

（２）今後の進め方

・理事会にて、審議検討し発注をお願いします。

６．長谷工コミュニティへの既依頼事項の確認

（１）バルコニー排水ドレン金物改修について

・12月度理事会にて次回大規模修繕(37年度)にて一斉交換としたが、劣化のひどい箇所について、放置することによる影響はないか。応急処置の必要はないか。

・長谷工コミュニティとしての技術的な見解を聞かせてほしい。
⇒2月度理事会にて報告する。

（２）「足場を必要としない部分についての鉄部塗装工事見積」および「建物点検報告書一覧表の所見について対応記入」について

・「足場を必要としない部分についての鉄部塗装工事見積」は既にできているとの事なので、早急に提出をお願いする。

・「建物点検報告書一覧表の所見について対応記入」については2016年1月実施の報告書にて緊急度が★★以上ものについて一覧表上に

- 鉄部塗装（足場不要：見積提出）

- 鉄部塗装（足場必要：33年度に実施）

- 鉄部塗装以外の補修（見積提出）

- 様子見

といった分類で対応を記入願いたい。（漏れなく指摘事項対応するため）
尚、2017年1月実施の建物点検報告書一覧表上、2016年と同一の所見については前述の対応を注記願いたい。（ダブりを防ぐため）

・両方の資料が揃ってから、鉄部塗装工事(足場無し)、鉄部以外の補修工事の見積を検討し発注に進めたい。

・3月度理事会で発注するスケジュールで進めたいので、両資料とも2月度理事会までに提出をお願いする。

７．次回予定

2017年2月26日（日）9:00～、集会室

以上