第5回修繕検討委員会議事メモ（2016/11/27）

[414関根]

2016/12/1
31期第5回修繕検討委員会議事メモ
日時　平成28年11月27日（土）9:00～11:00
場所　集会室
出席（敬称略）
　　修繕検討委員　219岩井、303青木、414関根、801酒井、901中久木
　　担当理事　　　212村田、607吉澤
　　オブザーバー　904大坂
欠席（敬称略）
　　修繕検討委員　417田村、811長富
議案
１．前回議事メモの確認
２．理事会議事確認
　（１）「定期設備点検（電気設備）」について
　　　・第30期11月度理事会で長谷工コミュニティから、2015年9月の定期設備点検にて
　　　　下記の異常所見が報告され、対応の為の見積提出をする旨報告があった。
　　　　　１）屋上補給水槽防露カバー損傷あり
　　　　　２）高置水槽電極切替ターミナル腐食あり
　　　　　３）定水位弁奥側不良、手前動作不良・振動あり、ボールタップ劣化あり
　　　　　４）共用トイレ異音大
　　　　　５）定水位弁・ドレン配管ネジ込み部腐食あり
　　　　　６）花壇アッパーライト1台不良
　　　・6）については2015年10月6日付の見積受領し、第30期12月度理事会で工事発注、
　　　　2016年1月19日工事完了。
　　　・1）～5）については2016年6月3日付の見積受領。4）のみ、第31期8月度理事会
　　　　にて発注が報告され、2016年9月12日に工事完了。その他については第31期第2回
　　　　修繕検討委員会（2016年8月28日開催）で受水槽・高架水槽に関する補修について
　　　　は、今後実施予定の給水管交換工事にて直接給水への切替も視野に入れているため、
　　　　工事実施については緊急度の判断が必要との結論に至り、長谷工コミュニティへ
　　　　説明を求める事とした。
　　　・上記の説明を受けることなく、長谷工コミュニティから第31期11月度理事会にて
　　　　追加項目はあるが、給水設備に対するほぼ同一の指摘が報告されている。新たに見積
　　　　を出すとのことだが、給水関連の不具合については至急内容の説明を求めたい。
　　　　（不具合発覚後、すでに1年以上放置状態となっている）
　（２）屋上防水保護塗装工事に関する見積書について
　　　・屋上防水保護の状態調査の報告がなされていないが、状態に拘わらず予防保守の観点
　　　　から実施する方向で先に進める事とした。
　（３）長谷工コミュニティからの長期修繕計画説明について
　　　12月度理事会（12月4日（日））の冒頭（9:00～）に説明いただく予定。
　　　修繕検討委員も出席ください。
３．取り組みテーマに関する状況確認（添付資料ご参照）
４．長谷工コミュニティからの受領資料について
　（１）「⑤屋上防水保護塗装工事」テーマ関連
　　　・11月6日「屋上防水保護塗装工事 御見積書（2016年10月31日）」受領
　　　・予算内の見積金額であり、価格的にも平米単価から見て妥当な範囲にある。
　　　・修繕検討委員会としては見積に異論なし。
　　　・理事会としての判断で進めてください。
　（２）「⑦建物点検是正工事」テーマ関連
　　　・11月6日「建物点検に伴う補修工事 御見積書（2016年11月4日）」受領
　　　・「建物点検報告書（2016年2月17日）」の所見との対比という観点から言うと
　　　　１）「建物点検に伴う補修工事 御見積書」では「建物点検報告書」の所見対応部分は
　　　　　写真番号にて明記されている。
　　　　２）逆に、「建物点検報告書」の各所見についてどの様に対応するかが分からない。
　　　　　（なぜこの写真番号が補修工事の対象となっているかについても）
　　　　３）最低、今回評価が黒星（★）2つ以上の写真番号については、どのような対応になるか
　　　　　明らかにすべき。
　　　　４）例えば「建物点検報告書」の82ページ以降の一覧表の今回評価が黒星（★）1つ以上の
　　　　　写真番号については当該一覧表の見積欄に
　　　　　　補修工事
　　　　　　鉄部塗装（足場不要）
　　　　　　鉄部塗装（足場必要）
　　　　　　対応見送り・・・この場合備考欄に見送りの理由を記載
　　　　　の様な分類を記載し対応の網羅性と見積との紐づけを明らかにしてほしい。
　　　　５）上記4）の対応を理事会から長谷工コミュニティに依頼してほしい。
　　　・今後の作業項目洗い出し
　　　　１）前述一覧表の作成を長谷工コミュニティに依頼。（理事会）
　　　　２）一覧表に基づき、対応の妥当性を評価。
　　　　３）対応が妥当であれば、補修工事、鉄部塗装（足場不要）、鉄部塗装（足場必要）の各見積の
　　　　　妥当性を評価。
　　　　４）見積が妥当であれば、工事発注。
５．「⑧長期修繕計画の見直し」テーマについて
　（１）長谷工コミュニティ作成の「長期修繕計画」に対する意見洗い出し
　　　12月4日（日）開催の理事会冒頭で長谷工コミュニティから説明いただく予定。
　　　長谷工コミュニティより質問事項等あれば事前に欲しいとの要望あり。
　　　前月議事では
　　　・給排水管については専有部に対する影響の説明が欲しい
　　　・31年度の鉄部塗装はドアの塗装？不要では？（誤りと判明）
　　　・33年度の鉄部塗装の足場仮設については実施するか、補修で延命し大規模修繕で実施するか
　　　・37年度の大規模修繕工事では窓サッシを交換したいが、5Mの予算では少なすぎる。
　　　　（サッシの交換は第4回の大規模修繕に計画されているが。）
　　　・集会室リフォームの見積を早く
　　　・TV共聴、インターフォンについては光化の方向で予算化したい
　　　と言った意見があった。
　　　今回、後述する建替えについても長谷工コミュニティからの見解を求めたいという意見があり
　　　・バームハイツの建替えに関する現状での見解を教えてほしい（事例を踏まえ）
　　　を追加する。
　（２）長期修繕計画の大前提の必要性について
　　　今回の長期修繕計画については今後25年の修繕が計画されているが、いつまで修繕で
　　　維持するか、いつ頃建替えを考えるかの前提がないと長期修繕計画の方針が立たない。
　　　建替えを含めた検討が必要。
６．江戸川区内マンション協議会総会・記念講演会から
　関根委員が個人会員として加入している江戸川区内マンション協議会に関する報告があった。
　内容は江戸川区内マンション協議会の概要と、2016年10月23日に開催された
　江戸川区内マンション協議会第8回通常総会・記念講演会の報告です。
　（１）江戸川区内マンション協議会とは
　　　・パンフレットより（添付「江戸川区内マンション協議会」ご参照）。
　　　　『大規模修繕や地域コミュニティ、高齢化問題、防災対策問題、などマンションの
　　　　管理・保全・運営に関する諸問題を話し合っています。一つのマンション（管理組合）
　　　　だけではなかなか解決出来ない問題も、いろいろな知恵や経験談から糸口が探せるかも
　　　　しれません。また行政とのつながりも、皆が集まることによって太いパイプが通せます。
　　　　現在、毎月1 回集まり、役員会・勉強会・工事の現場見学会などを実施しています。』
　　　・会費
　　　　　会員（マンション管理組合）12,000円/年額
　　　　　個人会員　　　　　　　　　3,600円/年額
　　　・バームハイツ西葛西管理組合も会員として加入することを強く勧めたい。(関根委員意見)
　（２）活動内容について
　　　・具体的な活動内容を理解するため、「第8回通常総会の議案書」を用いて報告。
　　　・第8期活動の主な題材としては、①標準管理規約の改定②電力自由化（高圧一括受電）問題
　　　　③マンション総合保険の更新④高齢化問題（役員のなり手不足） ⑤大規模修繕および長期
　　　　修繕計画の策定⑥管理費の滞納問題など
　（３）記念講演会について
　　　・テーマ：「高経年マンションの再生・・その課題と対応」
　　　・講師：東京都マンション管理士会所属　マンション管理士　平田英雄氏
　　　・長期修繕計画を考える上での建替えについて示唆に富む講演であった。
　　　・修繕検討委員会にて今回の長期修繕計画見直しの中で検討すべきとの意見があった。
７．次回予定
2016年12月25日（日）9:00～
以上