第6回（平成20年1月度）委員会議事録

[414関根]

〈第6回　大規模修繕委員会　議事禄〉
日時；2008年1月27日（日）10：00～12：15
場所；当マンション一階集会室
出席者；
酒井(801）、青木(303)、関根(414)、中久木（901）、岩井(219)、山田（717）
㈱長谷工コミュニティー（2名）田中計画修繕課長（東関東支店）、
牛島計画修繕課長(東京支店)
欠席者；
河本(115)、中村(105)、川述(905)、能岡(603) 、富田(401)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
Ⅰ．長谷工コミュニティーより移動に伴う報告と長期修繕計画表(新)の説明
　① 管理物件増加のため、当マンションは東関東支店から東京支店の管轄となる。これにより、
　　田中氏から牛島氏に当委員会担当が変更となる。徐々に引き継ぎ、支障がでないようにする。
　　なお、東京支店長は渡部氏。
　②長期修繕計画表(新)について
　　〈変更〉
　　・設備給水関係をH.25→H.24へ前倒し。金額も57,410,000円→72,825,000円へ増加
　　　※これについて原材料が高くなったためと説明あり
　　・水槽をH.25→H.30に変更
　　・排水配管をH.35→H.30へ前倒し

　　以上の説明に委員会より；
　　　専有部の給水設備のメンテナンスも床を剥がす等の工事が必要となり区分所有者にとっては
　　　多大な出費が発生する。直接共用部の長期修繕計画とは関係しないが、トータルの支出を考慮
　　　しつつ、一斉メンテナンスが費用的に有利であれば、これも視野に入れた計画（いつ頃、どの
　　　位の出費が必要か）が必要では
　　：という意見が出された。

　　長谷工は；
　　　1)専有部にかかわることも入れ、トータルでスケジュール化する
　　　2)当マンションにおけるタイプ別での概算を出す
　　：ことを約束した。

　なお考慮する範囲は専有部のライフライン（給排水、電気、ガス、通信）に関するメンテナンスとする。

Ⅱ.長期修繕と建て替え
　これまで委員会は建て替え築60年と考えてきた。国交省ではコンクリートの耐用年数を最近築47年
　に変更した。またそれぞれの集合住宅では「大事に維持しながら使用する」と「メンテナンスより
　建て替える」の、それぞれの考え方がある。
　当マンションで建て替えを築60年とすると、後38年どうするか、ライフライン等の経年劣化が重要
　課題となる。

　長期修繕計画を検討していく重要点
　　1.物理的(耐用年数)　2.社会的(グレードアップ)　3.経済的(維持費・収入)
　以上3点を論じながら合意形成をしていくことが必要になる。
　②その他の重要点
　　修繕計画の中で多額の費用を必要とするもの(ライフライン関連・エレベーター交換)の算出と
　　時期が大切である。
　長期修繕計画策定上の最も大きい論点
　　「建て替え時期をいつと考えるか」については、今回築60年を前提に計画を依頼したが、維持の
　　為のコスト負担を続けるより早期の建て替えを実施する方が有利となる場合も考えられる。

　以上各論点の検討を深化することに対し、長谷工・牛島氏より提案があった
　　→長谷工グループに建て替え専門の機関がある(本社・河合氏)。
　現法規制＋希望を含み、建て替えた場合のシミュレーションの提示、または勉強会などをしたらどうか？

　　※委員会は、シミュレーションの提示をしてもらい、時期をみてレクチャーも受けることとした。
　
Ⅲ. 劣化診断と収入源計画
　①劣化診断
　　長谷工：長谷工と劣化診断予定の(株)リコマでよく話し合いをして、劣化診断準備を進める。
　　劣化診断はおよそ一週間で終了。しかし診断してから報告書作成に一ヶ月半かかる
　　委員会：ロボット使用の外壁診断を日曜日などの休日に実施し、住民にアピールしたらどうか？
　②収入源計画他
　　委員会：地下駐車場を作り、修繕積立金とは別の収入源を得る
　　　　　　→図面等での概要案を長谷工に依頼した。
　　委員会：外構(例；玄関のデザインコンクリート張り替え)

　次回の委員会までに次の点を長谷工に依頼した
　・建て替えシミュレーションに関する資料(当マンションの基礎データに基づく)の提出
　・劣化診断ロボットのデモンストレーションに関する返答

11：05　長谷工両氏退席

Ⅳ.今後のスケジュール
　劣化診断の為の追加予算承認の臨時総会は3月の9、16日くらいに予定されている。そうすると劣化
　診断は4月中となり、報告書があがってくるのは5月か6月。7月には本総会が予定される。

　（１）24期予定の大規模修繕内容について
　　①物理的（対応年数・劣化）観点からの工事内容については、劣化診断
　　　を実施し、結果を受けて詳細を詰める。
　　　　⇒3月臨時総会で、劣化診断を長谷工・(株)リコマに955,000円で依頼する案を決議する。
　　　　　合わせて大規模修繕委員会の経過説明を行う。
　　②社会的③経済的観点からの工事内容については項目の洗い出しと長期修繕計画の落とし込みを
　　　受けて詳細化する

　（２）長期修繕計画について
　　劣化診断の結果が出るまでの間、「建て替え時期をいつに」という大きい論点については、
　　建て替えシミュレーションを受けて検討する事とし、築60年立て替えを前提に計画を検討する
　　物理的観点からの工事内容について
　　　吟味の必要はあるが、今回受領した長谷工からの計画を基本とする。
　　社会的観点からの工事内容について
　　　グレードアップ項目を洗い出し内容を検討の上、長谷工に個々の項目に関する対応費用を見積
　　　もらせ、一時修繕費の負担を含め実現の可否を組合員の合意を形成しつつ進めていく。

　※次回までの宿題
　　当委員会もアンケート実施を予定している。しかしまずは第2回大規模修繕工事で実施したいことを
　　整備する
　　　→委員は前回の理事会アンケートを熟読し、グレードアップに適切と思う項目を考えてくる
　　　
　　③経済的観点からの工事内容については駐車場案について検討継続する。

Ⅷ.その他
　次回は来月、2月24日(日)10：00からとする。
　なお、会合場所については自治会のバザーが同日に行われるため、隣の
　アスレチックルームとする　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上　　（作成者　山田）