第2回修繕検討委員会議事内容（2015/8/30）

[414関根]

30期第2回修繕検討委員会議事メモ

日時 平成27年8月30日（日）9:00～12:05
場所 集会室
出席　修繕検討委員　801酒井、219岩井、303青木、417田村、811長富、901中久木
　　　担当理事　　　418長峰、912岩崎
　　　オブザーバー　414関根
　　　SECエレベーター株式会社
　　　　　　　　　　首都圏事業部 営業2部 営業課 営業2係 井上剛
　　　株式会社i-tec24
　　　　　　　　　　執行役員 佐藤直樹
　　　東京エレベーター株式会社
　　　　　　　　　　技術営業課　課長 椎橋真二、中澤宏之
資料　各社パンフレット等
議案
１．30期委員の顔合わせ
　今回から新たなメンバーが加わった為、あらためて自己紹介を行った。
２．29期検討の流れと前回議事録の確認
　新たなメンバーに、第29期修繕検討委員会案件管理表を参照しながら
　どのような案件をどう進めてきたかについて29期委員から説明を実施。
　また、特記事項として、29期に屋内消火栓BOX、ホースについては次回
　大規模修繕の際に一斉に交換することとし、それまでは補修（BOX）、
　耐圧検査（ホース）で対応していく方針としたことを確認した。
　合わせて、意識合わせの為、前回（30期第1回）の議事録の内容確認を行った。
３．30期の検討実施項目の整理と意識合わせ
　29期総会資料の30期活動方針より
　◎マンション設備の計画的維持・改善
　　・大規模修繕工事完了5年目のアフターフォロー実施
　　・長期修繕計画に従った重要工事の実施（エレベーター交換）
　　　集会室リフォームも含む
　　・長期修繕計画策定後5年目の見直し
　⇒　第30期の検討委員会案件管理表を作成する予定であったが、エレベーター
　　　リニューアルテーマを優先し、次回検討とした。
４．エレベーターリニューアル内容の方針決定と住民説明会に向けて
　（１）説明内容の方針決め
　　　何を説明するか（疑問点にこたえる）
　　　・なぜ今リニューアルが必要なのですか？
　　　・業者はどのように決めるのですか？
　　　・現状維持ですか、グレードアップですか？
　　　・グレードアップの狙いは何ですか？
　　　・具体的な設備の内容は？
　　　・改修の方法はどうするのですか？
　　　・費用はどの程度かかるのですか？
　　　・工事の方法は？期間は？
　　　・居住者への影響は？
　　　・影響回避策は？
　　　・メンテナンス業者はどのように決めるのですか？
　　　・具体的なメンテナンス内容と期待効果は？
　（２）説明会資料作成の段取り
　（３）説明会の日程と準備スケジュール
　（４）当日の運営
　⇒　本件に関してもエレベーターリニューアルテーマを優先し、
　　　次回以降（リニューアルのストーリーが確定してから）の検討とした。
５．エレベーターリニューアル、独立系3社からのヒアリング
　10:00より各社個別に30分程度のヒアリングを実施。
　気になった点を記述。
　（１）SEC社ヒアリング
　　　独立系事業者のパイオニア。最大手。メンテナンス、リニューアルに
　　　留まらず、新規構築にも参入（メーカーと異なり製造は行っていない）。
　　　大手メーカーのメンテナンス費用が独立系に比して高いのは、新規構築時
　　　ゼネコンから買いたたかれ、メンテナンスでその分も含めた利益を上げ
　　　ようとしている為。独立系にはそういった思惑はない。
　　　独立系のメンテナンス費用はそれほど大差ないが、FMで価格が安いところ
　　　はコストダウンの為、部品の交換を適切なタイミングで行わない、中古
　　　部品を使うなど勧められない。
　　　POGは一見安そうに見えるが、20年ぐらいの累積費用で見るとFMと同程度。
　　　SEC社の最寄りのメンテナンス拠点は葛飾区青砥。
　　　オーチス社のフラットベルトは使用した事がないし、勧めない。
　　　ワイヤーに比して耐久性が低いという印象。ワイヤーは10年もつがフラット
　　　ベルトは8年という例がある。オーチス社だけの製品で他メーカーは製造していない。
　（２）i-tec24社ヒアリング
　　　（特になし）
　（３）東京エレベーター社ヒアリング
　　　リニューアル後、責任分界点の課題を生じさせない為には、リニューアルに
　　　入る前にメンテナンス業者をリニューアル担当業者に変更するのが良い。
　　　リニューアルでは既存不適格と指摘を受ける場合もあるが、十分に安全を保てる。
　　　シンドラー社の事故で設置が義務付けられた戸開走行防止装置についても、
　　　国産メーカーでは過去同様の事故発生は皆無であり、シンドラー社の装置の
　　　設計不具合に起因するものと思われる。個人的にはリニューアルでつける必要
　　　はないと考える。
　　　今回の見積は見積もり要件に従って既存不適格を残す前提で見積もった。
　　　⇒　既存不適格にならない仕様での見積もりを改めて依頼した。
　　　オーチス社のフラットベルトは使用しない。当社がメンテナンスしている
　　　1,000ユーザーのうち使用しているのは１桁台。エレベーター業界は、三菱、
　　　東芝、日立がそれぞれ３割のシェアを押さえており、残り１割をフジテック、
　　　オーチス他が分け合っている。フラットベルトはオーチス社しか使用しておらず、
　　　その為コスト高となっており、ワイヤーに比して耐久性も低い。
　ヒアリング後の意見交換。
　　　・メンテナンスの体制を考えると、あまり規模の小さい会社には任せられない。
　　　・オーチスのフラットベルトは純粋な技術面の評価は別として、メンテナンス
　　　　業界内では普及が望めずコスト高、耐久性が低い等評価が低い。ワイヤーが
　　　　切れるという事故は殆どないとも。
　　　・既存不適格に対するコンセンサスが必要。
　　　　- 法令違反ではないので、安全が保てる範囲（評価・判断が必要）で対応すれば
　　　　　コストは抑えられる。また、法令は追加されていくので、いずれは既存不適格
　　　　　になる。
　　　　- 法令は安全性を考えて制定されており、新規設置では遵守が義務付けられている。
　　　　　既存不適格を残してリニューアルした場合、どう説明するかが難しい。業者が
　　　　　そう言っているからでは説明にならない。
　　　　- 長期修繕計画に対する考え方として、単なる既存の修復ではなく、修繕実施時点で
　　　　　新規物件と同等のグレードを求めたい。もちろん技術的制約、今後の計画を含め
　　　　　修繕積立金がマイナスにならないという予算制約を受けての話だが。
　　　　- 高齢化社会を想定し、グレードアップを求めず修繕積立金の額を下げるという
　　　　　考え方もある。コンセンサスが必要。
　　　　- 東京エレベーターの再見積もりにより、既存不適格を解消するリニューアルに
　　　　　ついての費用感がつかめる。それによってオーチスの価格の妥当性が検証できる。
　　　・オーチスの見積で、南棟の３号機はかごを交換するのであれば背面トランクではなく、
　　　　かごそのものを大きくしてしまう方式も考えられる。ストレッチャーが入れやすいし、
　　　　かご内の空間も広くなる。空気抵抗の問題が有るかもしれないが。
　　　・フラットベルトに対する疑問解消、FMの高価格に対する質問等、価格交渉を含め
　　　　再度オーチス社を呼んでヒアリングを実施する。（次回委員会にて）
６．理事会より
　（１）テレビ受信点設備改修工事
　　　6月22日発生のテレビ視聴不能事故（自然回復、原因不明）について、長谷工コミュニティ
　　　から、受信点及びヘッドアンプの交換（映像不良が全室に及んだことから想定）の見積を
　　　受領したが、理事会では当面様子見とした。
　　　⇒　多発していないのであれば、様子見で可。
　（２）ガス・CO警報器ご提案
　　　東京ガスライフパル江戸川株式会社からの全住戸のガス・CO警報器交換の提案を受けた。
　　　現状は毎月１～2件程度の誤報発生。
　　　⇒　ガス警報器の設置・交換は法律で義務付けられているわけではないが、安全・安心の
　　　　　観点からは必要なもの。前回の一斉交換は第21期に実施しており21年間交換しないで
　　　　　済ましてきた。前例として妥当とは言えないが、現状多発しているとは言えないので、
　　　　　様子見で良いのではないか。
　（３）館内光化工事について
　　　長期修繕計画見直しの為の情報収集として、9月14日NTT-MEが現地調査する。光化工事に
　　　よって
　　　・高速インターネットの利用（ギガビット）
　　　・棟内一斉放送（災害時の同報等）
　　　・TV共聴のグレードアップ（多チャンネル）
　　　・警報システムのグレードアップ（各戸センサーまでの切り分け）
　　　が光ファイバーケーブルで統合されて実現できる可能性があります。
７．次回予定
10月3日（土）9:00～
以上